引自： 【台灣法律網】
文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【問題】
兩年前買了一間房子，建商對我們社區公設有二次改建工程，是未經縣府工務局同意的，但是買的時候根本沒想到這些，現在縣府工務局認定這些公設二次改建部份是危建，需拆除，而建商一直說在當初買賣合約中有載明這些二次改建工程，難道因為這樣買賣合約，建商就完全沒法律上應付的責任嗎？既是危建，縣府一定是可以強制拆除的，那我們可以對原建設公司提出求償或是其它任何的告訴嗎？一個違反法律的合約是有效的嗎？
【解析】
按「轄市、縣 (市) 主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣 (市) 主管建築機關應拆除之。」「依規定應拆除之違章建築，不得准許緩拆或免拆。」分別違章建築處理辦法第4條、第5條定有明文，是依前開規定，除「得補照，違建人未逾期申請補照，符合規定」外，不得准許緩拆或免拆。
又「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」固為民法第354條定有明文，惟「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」亦為民法第355條第1項定有明文，是買受人於契約成立時，知其物之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；從而本案出賣人苟能舉證「買賣合約中有載明這些二次改建工程，且買受人知其係屬不合法」，自不負擔保之責；但本案出賣人雖能舉證「買賣合約中有載明這些二次改建工程」，但未能舉證「買受人知其係屬不合法」，則本案出賣人，除依民法第355條第2項：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」之規定，不負擔保之責外，仍應負擔保之責。
另擅自建築，雖屬違建（建築法第25條第1項前段、違章建築處理辦法第2條參照），惟其法律效果，乃行政機關得為取締及處以行政罰（建築法第86條、違章建築處理辦法第4條、第5條參照），尚非效力規定，違反之，尚不得謂其違反強行規定而無效（最高法院88年度台上字第577號民事判決、98年度台上字第1493號民事判決、97年度台上字第2729號民事判決等參照），併予敘明。
兩年前買了一間房子，建商對我們社區公設有二次改建工程，是未經縣府工務局同意的，但是買的時候根本沒想到這些，現在縣府工務局認定這些公設二次改建部份是危建，需拆除，而建商一直說在當初買賣合約中有載明這些二次改建工程，難道因為這樣買賣合約，建商就完全沒法律上應付的責任嗎？既是危建，縣府一定是可以強制拆除的，那我們可以對原建設公司提出求償或是其它任何的告訴嗎？一個違反法律的合約是有效的嗎？
【解析】
按「轄市、縣 (市) 主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣 (市) 主管建築機關應拆除之。」「依規定應拆除之違章建築，不得准許緩拆或免拆。」分別違章建築處理辦法第4條、第5條定有明文，是依前開規定，除「得補照，違建人未逾期申請補照，符合規定」外，不得准許緩拆或免拆。
又「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」固為民法第354條定有明文，惟「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」亦為民法第355條第1項定有明文，是買受人於契約成立時，知其物之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；從而本案出賣人苟能舉證「買賣合約中有載明這些二次改建工程，且買受人知其係屬不合法」，自不負擔保之責；但本案出賣人雖能舉證「買賣合約中有載明這些二次改建工程」，但未能舉證「買受人知其係屬不合法」，則本案出賣人，除依民法第355條第2項：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」之規定，不負擔保之責外，仍應負擔保之責。
另擅自建築，雖屬違建（建築法第25條第1項前段、違章建築處理辦法第2條參照），惟其法律效果，乃行政機關得為取締及處以行政罰（建築法第86條、違章建築處理辦法第4條、第5條參照），尚非效力規定，違反之，尚不得謂其違反強行規定而無效（最高法院88年度台上字第577號民事判決、98年度台上字第1493號民事判決、97年度台上字第2729號民事判決等參照），併予敘明。