文 / 劉孟錦律師.楊春吉 【台灣法律網】
【問題】
1.管委會之成立依法令應有2/3之區權人會議，也就是說假設94人ㄉ社區應有63人開會，但是查原始申請文只有53人(含住戶)原始住戶只有42人，如此申請管委會也報備成功，爾後開會從未達63人以上，管理費之繳交私下可遲繳或打折，甚至拖到房子賣掉都不繳，都沒事，管委會ㄉ委員及主委始都是20幾人ㄉ小團體在當，因為現在法令第一次不達2/3，第2次，1/5就可以
其中有不堪之事十分多就不再多述，想請問諸位先進面對此情形該如何辦？
2.我家住公寓二樓，一樓是停車場，剛好中間有個天井一開始建商就在我家窗戶旁安裝採光罩好讓下面停車格不會被雨淋，後來發現採光罩會影響我們常常下雨時聲音都會非常吵雜加上樓上住戶盆栽及垃圾常往下丟，還有已經反映管委會但遲遲為有回應，請問我可以做甚麼動作？
【解析】
按「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。 總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。」分別為民法第56條、公寓大廈管理條例第58條第2款定有明文，是管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行公寓大廈管理條例第22條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者，直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，亦得連續處罰之。又總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員除「出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者」外，得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。
從而，本案問題1，本案提問人得於管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行公寓大廈管理條例第22條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務時，依公寓大廈管理條例第59條：「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理；
惟本案問題1，區公所有權人會議之召集程序或決議方法，是否違反公寓大廈管理條例第31條：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」、第32條：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」之規定，初看誠有疑義，仍須再依完整事實判斷之（相關判決，請參最高法院93年度台上字第2347號民事判決、臺灣高等法院97年度上字第939號民事判決、97年度上字第647號民事判決等）。
又「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為（第16條第1項）。…住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理（第5項）。」「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」亦分別為公寓大廈管理條例第16條、第59條所明定，是住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為；住戶違反前開規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。又住戶有公寓大廈管理條例第47條第2款：「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。」時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理之。從而，本案問題2之提問人，得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理之。
【問題】
1.管委會之成立依法令應有2/3之區權人會議，也就是說假設94人ㄉ社區應有63人開會，但是查原始申請文只有53人(含住戶)原始住戶只有42人，如此申請管委會也報備成功，爾後開會從未達63人以上，管理費之繳交私下可遲繳或打折，甚至拖到房子賣掉都不繳，都沒事，管委會ㄉ委員及主委始都是20幾人ㄉ小團體在當，因為現在法令第一次不達2/3，第2次，1/5就可以
其中有不堪之事十分多就不再多述，想請問諸位先進面對此情形該如何辦？
2.我家住公寓二樓，一樓是停車場，剛好中間有個天井一開始建商就在我家窗戶旁安裝採光罩好讓下面停車格不會被雨淋，後來發現採光罩會影響我們常常下雨時聲音都會非常吵雜加上樓上住戶盆栽及垃圾常往下丟，還有已經反映管委會但遲遲為有回應，請問我可以做甚麼動作？
【解析】
按「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。 總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。」分別為民法第56條、公寓大廈管理條例第58條第2款定有明文，是管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行公寓大廈管理條例第22條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者，直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，亦得連續處罰之。又總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員除「出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者」外，得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。
從而，本案問題1，本案提問人得於管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行公寓大廈管理條例第22條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務時，依公寓大廈管理條例第59條：「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理；
惟本案問題1，區公所有權人會議之召集程序或決議方法，是否違反公寓大廈管理條例第31條：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」、第32條：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」之規定，初看誠有疑義，仍須再依完整事實判斷之（相關判決，請參最高法院93年度台上字第2347號民事判決、臺灣高等法院97年度上字第939號民事判決、97年度上字第647號民事判決等）。
又「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為（第16條第1項）。…住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理（第5項）。」「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」亦分別為公寓大廈管理條例第16條、第59條所明定，是住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為；住戶違反前開規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。又住戶有公寓大廈管理條例第47條第2款：「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。」時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理之。從而，本案問題2之提問人，得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理之。