引自：文 / 劉孟錦律師.楊春吉 【台灣法律網】
按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」為公寓大廈管理條例第56條第1項、第2項定有明文，是公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約；前開規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。從而本案所稱「事前的住戶公約」苟係屬前開所稱「規約草約」，於區分所有權人會議訂定規約前，因為視為規約，所以有拘束住戶之效力；至於區分所有權人會議訂定規約後，基於不溯及既往原則，新規約自僅向後發生效力，所以本案，苟在規約草約載明「收受管理費及以管理費支應之時點」及「收受管理費之標準」，除「依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平，不同意之區分所有人（在規約草約視為規約之情形下，應解為承受人）得類推適用民法第799-1條第3項之規定，於規約成立後三個月內（在規約之情形下，應解為該規約草約須經承受人簽署同意後，始得起算，其不因申請建造執照時有無檢附該規約及有無經區分所有權人會議之決議而影響其效力。實務上，最高法院96年度台上字第2470號民事判決可資參照），請求法院撤銷之」外（編按：因係規定視為規約，而非推定為規約，所以不得以反證推翻之；且視為規約之位階，較區分所有權人會議決議為高，所以在訂定規約前，縱區分所有權人會議另有決議與規約草約不同之「管理費收取標準」，也難推翻規約草約中「管理費收取標準」之效力），自應從其規定。
實務上，臺灣高等法院93年度上易字第519號民事判決：「本件○○○○○大廈社區雖於93年5月29日所召開之區分所有權人會議，始決議過住戶規約，然依上開法條規定，關於公寓大廈管理費之收費標準，於召開區分所有權人會議訂定規約前，起造人所擬住戶規約草約如有約定，即應從其約定。…足見○○○○○大樓迄至91年5月18日仍未訂定規約，且於91年5月18日始由區分所有權人會議議決管理費之收費標準，則於此之前公寓大廈管理費之收取，即應以申請建造執照所附之規約草約為準。…」、臺灣臺北地方法院94年度簡上字第229號民事判決：「次按所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合! 意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。故參考前開說明，本件○○○○○大廈管理委員會住戶生活 規約既係經由建商與各區分所有權人所簽訂，且經各住戶承認並遵守之，依上說明，業已形成一自治規章性質，依團體法制原理，凡進入團體組織之構成員就應受其拘束，遵守該「規約」。兼本件被上訴人大樓之區分所有權人住戶是依照法律規定「合法」召開區分所有權人會議決議通過規約，並於規約內訂明各區分所有權人應繳納之管理費，是上訴人以法律不溯及既往等拒繳納管理費即無理由。末查公寓大廈管理條例於92年修正通過後第56條第1項第2項明文規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」，即將前述「草約」或具相同性質之本件之生活公約視為「規約」，其目的即是要解決在第一次區分所有權人會議合法召開選任管理委員及議決規約前所造成無法律明文規約可資遵從之窘境。同時參考上訴人業已享受上訴人所提供各項大廈管理服務多年，本件上訴人辯稱系爭○○○一○○大廈管理委員會住戶生活規約因法律不溯及既住，對其並無拘束力云云，即不足採。」可資參照。
另尚須注意的是民法第799-1條第3項，係98年7月23日始施行，在之前，則應試主張該規約草約違反「誠信原則」或「權利濫用禁止原則」或「平等原則」或「比例原則」或「公序良俗」等因而無效，以資救濟。
按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」為公寓大廈管理條例第56條第1項、第2項定有明文，是公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約；前開規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。從而本案所稱「事前的住戶公約」苟係屬前開所稱「規約草約」，於區分所有權人會議訂定規約前，因為視為規約，所以有拘束住戶之效力；至於區分所有權人會議訂定規約後，基於不溯及既往原則，新規約自僅向後發生效力，所以本案，苟在規約草約載明「收受管理費及以管理費支應之時點」及「收受管理費之標準」，除「依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平，不同意之區分所有人（在規約草約視為規約之情形下，應解為承受人）得類推適用民法第799-1條第3項之規定，於規約成立後三個月內（在規約之情形下，應解為該規約草約須經承受人簽署同意後，始得起算，其不因申請建造執照時有無檢附該規約及有無經區分所有權人會議之決議而影響其效力。實務上，最高法院96年度台上字第2470號民事判決可資參照），請求法院撤銷之」外（編按：因係規定視為規約，而非推定為規約，所以不得以反證推翻之；且視為規約之位階，較區分所有權人會議決議為高，所以在訂定規約前，縱區分所有權人會議另有決議與規約草約不同之「管理費收取標準」，也難推翻規約草約中「管理費收取標準」之效力），自應從其規定。
實務上，臺灣高等法院93年度上易字第519號民事判決：「本件○○○○○大廈社區雖於93年5月29日所召開之區分所有權人會議，始決議過住戶規約，然依上開法條規定，關於公寓大廈管理費之收費標準，於召開區分所有權人會議訂定規約前，起造人所擬住戶規約草約如有約定，即應從其約定。…足見○○○○○大樓迄至91年5月18日仍未訂定規約，且於91年5月18日始由區分所有權人會議議決管理費之收費標準，則於此之前公寓大廈管理費之收取，即應以申請建造執照所附之規約草約為準。…」、臺灣臺北地方法院94年度簡上字第229號民事判決：「次按所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合! 意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。故參考前開說明，本件○○○○○大廈管理委員會住戶生活 規約既係經由建商與各區分所有權人所簽訂，且經各住戶承認並遵守之，依上說明，業已形成一自治規章性質，依團體法制原理，凡進入團體組織之構成員就應受其拘束，遵守該「規約」。兼本件被上訴人大樓之區分所有權人住戶是依照法律規定「合法」召開區分所有權人會議決議通過規約，並於規約內訂明各區分所有權人應繳納之管理費，是上訴人以法律不溯及既往等拒繳納管理費即無理由。末查公寓大廈管理條例於92年修正通過後第56條第1項第2項明文規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」，即將前述「草約」或具相同性質之本件之生活公約視為「規約」，其目的即是要解決在第一次區分所有權人會議合法召開選任管理委員及議決規約前所造成無法律明文規約可資遵從之窘境。同時參考上訴人業已享受上訴人所提供各項大廈管理服務多年，本件上訴人辯稱系爭○○○一○○大廈管理委員會住戶生活規約因法律不溯及既住，對其並無拘束力云云，即不足採。」可資參照。
另尚須注意的是民法第799-1條第3項，係98年7月23日始施行，在之前，則應試主張該規約草約違反「誠信原則」或「權利濫用禁止原則」或「平等原則」或「比例原則」或「公序良俗」等因而無效，以資救濟。