引自：文 / 葉雪鵬 (曾任最高法院檢察署主任檢察官) 【台灣法律網】
民法的物權編，近年進行大翻修，由於牽涉甚廣，無法一氣呵成，為期順利完成修法，分成擔保物權、所有權與其他物權三部分進行。抵押權屬於擔保物權，修正條文於民國九十六年三月五日獲立法院通過，同月二十八日經 總統公布，並於公布後六個月施行。修法以前民法只有抵押權一個名稱，這次修法將抵押權分為普通抵押權、最高限額抵押權及其他抵押權三個節次來規定，使其段落分明，查閱方便。
由於抵押權是財產投資的人與企業經營者獲致融資的重要擔保工具，此次修法，重在促進擔保物權的價值與活絡運用，實行程序的迅速與確實。修正內容豐富，關係法條眾多，限於篇幅，無法一次就能作整體說明，這裡先就普通抵押權作報導，其餘部分容以後再為文介紹。
普通抵押權規定在民法第八百六十條至第八百八十一條，第八百六十條原係規定抵押權的定義，此次修正是在這法條所稱的抵押權上，加上「普通」二字，用來與其他的抵押權有所區別。並在條文中增列「債權」二字，避免造成誤解受清償者為抵押權而非債權。新修正的第八百六十條，內容是這樣的：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」由該法條的定義來看，普通抵押權是指債務人將其自己所有的不動產，在不移轉占有的狀態下，提供給債權人作債權的擔保。所謂「不移轉占有」，是指債務人的不動產在抵押權設定時，不須將占有現狀作任何變更，原係自用者照常自用，已經出租他人者仍照常出租。設定普通抵押權的不動產也不限於債務人所有，第三人願意提供不動產為債務人作擔保，也可以設定普通抵押權。
普通抵押權之擔保範圍，依修正民法第八百六十一條第一項的規定：「擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限。」其中的「違約金」，係這次修法所新增，舊條文並無規定，而學者間與司法實務上，都認為應屬於抵押權的範圍，修正法條明文將其列入，以杜爭議。另外修正條文為防止抵押權人任意將民法第一百二十六條所定，債務人可以為短期時效消滅抗辯的債務，列入抵押權擔保範圍，損及第三人與債務人的權益，並兼顧抵押權人應有的權利，特增列第二項：「得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權，以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。」超過法條所定的五年期限，縱然債務人願意給付，債權人也不能從抵押物賣得價金中優先受償。
普通抵押權的效力，依民法第八百六十二條第一項的規定：「抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。」這法條中所稱的「從物」在民法上的定義，見諸於民法第六十八條第一項，規定的內容是：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。」從這法條定義來看，主物與從物是兩件不同的物品，但不是居於相對等獨立的地位。有主要獨立效用的物，稱為主物；只有次要附屬效用的物便是從物。像房屋主人在建造房屋後因為需要，再在屋旁邊添建廚房或廁所，這添建的廚房或廁所，雖然沒有辦理普通抵押權的設定登記，還是為普通抵押權效力所及，普通抵押權人在實行抵押權的時候，可以將添建的廚房、廁所一併拍賣。如果有第三人在普通抵押權設定以前，已經在這些從物上取得的權利，依修正法條第二項規定，他的權利並不受影響，法院在拍賣公告中應該註明，以免產生糾分。另外，依第八百六十三條的規定，抵押權的效力，也及於抵押物扣押後自抵押物分離，可以由抵押人收取的天然孳息。像果樹所產果實，便是天然孳息。
這次修法就普通抵押權的效力部分，另增訂第八百六十二條之一的新條文，明定：「抵押物滅失之殘餘物，仍為抵押權效力所及。抵押物之成分非依物之通常用法而分離成為獨立之動產者，亦同。前項情形，抵押權人得請求占有該殘餘物或動產，並依質權之規定，行使其權利。」用來保障普通抵押權人的權益。
普通抵押權是物權的一種，依民法第七百五十八條規定，必須向地政機關辦理抵押權的設定登記，才能發生效力。而且抵押權的設定，還要具備書面文件，文件上要有抵押權人、抵押人的簽名。如果抵押的不動產是由第三人所提供，第三人也應在書面文件上簽名。
經過設定登記的普通抵押權，對於賣得的抵押物的價金可以優先受償，這是普通抵押權的定義，但在某些情形下也非百分百絕對的優先，像土地增值稅依稅捐稽徵法第六條第二項規定：「土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收，優先於一切債權及抵押權。」抵押權在這法律的規定下，只能退居於第二優先地位，舉例來說，債務人以一筆土地設定一千萬元債權額的普通抵押權，抵押權人聲請法院拍賣抵押物，以一千萬元拍定，照抵押權設定的意旨，拍得的一千萬元價金應由抵押權人優先受償，但法律有土地增值稅優先於抵押權的規定，如果核定的土地增值稅額是三百萬元，要先扣除三百萬元的稅款，餘額才由抵押權人領取。所以借錢給人，不要以為有抵押權必萬無一失！
（本文登載日期為99年8月24日，文中所援引之相關法規如有變動，仍請注意依最新之法規為準）
（本文轉載自法務部網站）
民法的物權編，近年進行大翻修，由於牽涉甚廣，無法一氣呵成，為期順利完成修法，分成擔保物權、所有權與其他物權三部分進行。抵押權屬於擔保物權，修正條文於民國九十六年三月五日獲立法院通過，同月二十八日經 總統公布，並於公布後六個月施行。修法以前民法只有抵押權一個名稱，這次修法將抵押權分為普通抵押權、最高限額抵押權及其他抵押權三個節次來規定，使其段落分明，查閱方便。
由於抵押權是財產投資的人與企業經營者獲致融資的重要擔保工具，此次修法，重在促進擔保物權的價值與活絡運用，實行程序的迅速與確實。修正內容豐富，關係法條眾多，限於篇幅，無法一次就能作整體說明，這裡先就普通抵押權作報導，其餘部分容以後再為文介紹。
普通抵押權規定在民法第八百六十條至第八百八十一條，第八百六十條原係規定抵押權的定義，此次修正是在這法條所稱的抵押權上，加上「普通」二字，用來與其他的抵押權有所區別。並在條文中增列「債權」二字，避免造成誤解受清償者為抵押權而非債權。新修正的第八百六十條，內容是這樣的：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」由該法條的定義來看，普通抵押權是指債務人將其自己所有的不動產，在不移轉占有的狀態下，提供給債權人作債權的擔保。所謂「不移轉占有」，是指債務人的不動產在抵押權設定時，不須將占有現狀作任何變更，原係自用者照常自用，已經出租他人者仍照常出租。設定普通抵押權的不動產也不限於債務人所有，第三人願意提供不動產為債務人作擔保，也可以設定普通抵押權。
普通抵押權之擔保範圍，依修正民法第八百六十一條第一項的規定：「擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限。」其中的「違約金」，係這次修法所新增，舊條文並無規定，而學者間與司法實務上，都認為應屬於抵押權的範圍，修正法條明文將其列入，以杜爭議。另外修正條文為防止抵押權人任意將民法第一百二十六條所定，債務人可以為短期時效消滅抗辯的債務，列入抵押權擔保範圍，損及第三人與債務人的權益，並兼顧抵押權人應有的權利，特增列第二項：「得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權，以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。」超過法條所定的五年期限，縱然債務人願意給付，債權人也不能從抵押物賣得價金中優先受償。
普通抵押權的效力，依民法第八百六十二條第一項的規定：「抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。」這法條中所稱的「從物」在民法上的定義，見諸於民法第六十八條第一項，規定的內容是：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。」從這法條定義來看，主物與從物是兩件不同的物品，但不是居於相對等獨立的地位。有主要獨立效用的物，稱為主物；只有次要附屬效用的物便是從物。像房屋主人在建造房屋後因為需要，再在屋旁邊添建廚房或廁所，這添建的廚房或廁所，雖然沒有辦理普通抵押權的設定登記，還是為普通抵押權效力所及，普通抵押權人在實行抵押權的時候，可以將添建的廚房、廁所一併拍賣。如果有第三人在普通抵押權設定以前，已經在這些從物上取得的權利，依修正法條第二項規定，他的權利並不受影響，法院在拍賣公告中應該註明，以免產生糾分。另外，依第八百六十三條的規定，抵押權的效力，也及於抵押物扣押後自抵押物分離，可以由抵押人收取的天然孳息。像果樹所產果實，便是天然孳息。
這次修法就普通抵押權的效力部分，另增訂第八百六十二條之一的新條文，明定：「抵押物滅失之殘餘物，仍為抵押權效力所及。抵押物之成分非依物之通常用法而分離成為獨立之動產者，亦同。前項情形，抵押權人得請求占有該殘餘物或動產，並依質權之規定，行使其權利。」用來保障普通抵押權人的權益。
普通抵押權是物權的一種，依民法第七百五十八條規定，必須向地政機關辦理抵押權的設定登記，才能發生效力。而且抵押權的設定，還要具備書面文件，文件上要有抵押權人、抵押人的簽名。如果抵押的不動產是由第三人所提供，第三人也應在書面文件上簽名。
經過設定登記的普通抵押權，對於賣得的抵押物的價金可以優先受償，這是普通抵押權的定義，但在某些情形下也非百分百絕對的優先，像土地增值稅依稅捐稽徵法第六條第二項規定：「土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收，優先於一切債權及抵押權。」抵押權在這法律的規定下，只能退居於第二優先地位，舉例來說，債務人以一筆土地設定一千萬元債權額的普通抵押權，抵押權人聲請法院拍賣抵押物，以一千萬元拍定，照抵押權設定的意旨，拍得的一千萬元價金應由抵押權人優先受償，但法律有土地增值稅優先於抵押權的規定，如果核定的土地增值稅額是三百萬元，要先扣除三百萬元的稅款，餘額才由抵押權人領取。所以借錢給人，不要以為有抵押權必萬無一失！
（本文登載日期為99年8月24日，文中所援引之相關法規如有變動，仍請注意依最新之法規為準）
（本文轉載自法務部網站）