服務承諾書上書寫「賣方委託期滿後二個月內，若與賣方成交，則視同完成仲介義務」是否違反民法第247-1條而無效？

引自：文 / 劉孟錦律師.楊春吉 【台灣法律網】


按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」分別為民法第565條、第568條定有明文及最高法院台上字第2675號著有判例。

是當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，謂為居間；居間人得請求報酬，以契約因其報告或媒介而成立者為限。又民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間；所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。

本案，買賣雙方雖未在居間期間完成交易（房屋仲介公司所提供之服務性質，係民法居間之法律關係，最高法院90年度台上字第145號民事判決參照），惟所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，從而，本案居間人似得依民法第568條請求報酬（惟實際上，仍應依全部事實判斷之）。

至於服務承諾書上書寫「賣方委託期滿後二個月內，若與賣方成交，則視同永X完成仲介義務」是否違反民法第247-1條：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」而無效？本文認為其不區分歸責性（臺灣高等法院97年度上字第947號民事判決、臺灣高等法院96年度上易字第691號民事判決、臺灣臺北地方法院98年度簡上字第210號民事判決等參照），也不論原因為何，更不從最高法院台上字第2675號判例之意旨，反而，一律以「時間」（賣方委託期滿後二個月內）來界定，而使委託人有重大不利益情形，苟該服務承諾書為依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，前開條款自因違反民法第247-1條而無效，而應依民法第568條之規定及最高法院台上字第2675號判例之意旨補充之（民法第1條參照）。此時，本案之結論，亦與前段：「本案居間人似得依民法第568條請求報酬（惟實際上，仍應依全部事實判斷之）」相同，併予敘明。