引自：元照
最高法院九十八年度台上字第一八三八號
判決日期：二○○九年十月一日
爭點提出
建築物不動產買賣契約訂立後，出賣人先行交付建築物，然因買受人遲遲未付清買賣價金，因此未完成移轉登記，此狀況持續約四十年，買受人亦已死亡，該建築物由其繼承人繼續使用，嗣後又再轉讓第三人使用，現第三人將該屋拆除，登記所有人得否請求損害賠償？
觀察重點
當事人間不動產買賣契約成立後，出賣人交付標的物，但未完成不動產移轉登轉，此類情形在實務上不斷發生，然傳統爭點多在於買受人是否為有權占有，今本案最高法院對是否可為事實上處分表示意見，值得讀者重視，以下簡要分析。
一、不動產買賣契約訂立後，出賣人僅交付標的物，未移轉登記，買受人仍為有權占有
民法第七五八條第一項規定不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。從而，若出賣人僅交付標的物，而未為移轉登記，標的物所有權人仍係出賣人。然出賣人此時不得本於所有權人地位，向買受人主張民法第七六七條，請求所有物返還，蓋買受人並非無權占用標的物，其占有權源為其間之買賣契約。
二、買受人得否為事實上處分
依民法第三七三條，買受人受領標的物後，危險負擔已移轉，其得對標的物使用、收益。然本條僅謂買受人就標的物得使用、收益，其得否為事實上之處分？例如將標的物拆除，容有爭議。本案最高法院九十八年度台上字第一八三八號認為，買受人在未完成移轉所有權登記前，僅得就標的物享有使用、收益權利，不得為事實上之處分，即不得將該標的物拆除；若其拆除標的物，登記所有人即可本於其所有權被侵害，向買受人請求損害賠償。
三、本案判決
按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。又所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第七百五十八條、第七百六十五條分別定有明文。準此，就不動產建物之買賣而言，因買賣並非處分行為，於未為所有權移轉登記前，已將買賣標的物（建物）交付者，買受人固因此取得使用、收益權，但除有特別約定外，究不能併認其亦有事實上之處分權，而可任意將之拆除，據以排除所有人本於「登記」所享有之處分權能。苟未經出賣之所有人同意，擅自拆除（事實上處分）該未為所有權移轉登記之建物，即難謂無侵害該建物所有人之所有權情事，自應負損害賠償責任。
判決理由
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張系爭建物於五十五年間合法登記為其所有，原賣予訴外人劉敦榮（劉真銅）並交付占有，迄未辦理移轉所有權登記。現輾轉由被上訴人乙○○占有使用，經乙○○於九十四年七月間以一千零二十萬元，讓售予被上訴人丁○○，再由被上訴人丙○○於同年八月間標得系爭土地後，乙○○即依約於同年十二月間拆除系爭建物，並由丙○○代位辦妥該建物滅失登記等事實，有兩造不爭執之建物及土地登記謄本、杜賣證書、土地銀行公告、轉讓契約書、搬拆遷切結書（下稱切結書）及土地登記申請書為證，堪信為真實。依杜賣證書所載：「將該不動產（系爭建物）於現場指明界址移交台端永為所有……嗣後使用收益乃屬台端之自由」等內容，可知上訴人已將系爭建物賣予訴外人劉敦榮並交付其占有。雖未為移轉所有權登記，但劉敦榮仍有收益權，上訴人即喪失該建物之使用收益權而無權利受損害之情事。且依台北市政府捷運工程局（下稱北市捷運局）九十八年三月十一日函示，亦見上訴人明知系爭建物因登記為其所有，已向北市捷運局領取補償金，以填補其所受損害，而放棄其就系爭建物之權利，並同意配合拆除該建物。乙○○以系爭建物占有人之身分，拆除該建物，自無故意、過失可言。上訴人猶依民法第一百八十四條規定，請求被上訴人賠償損害，係屬權利濫用，有違誠信原則。再觀諸北市捷運局九十五年三月七日函請註銷系爭建物門牌等之資料，益見被上訴人依土地登記規則第三十一條規定及內政部就該條文所為之解釋，基於土地所有人之地位，申請逕為辦理系爭建物之消滅登記，並無侵權行為情事。從而，上訴人依侵權行為之法律關係，請求被上訴人連帶給付（賠償）一千零二十萬元之本息，即屬無理等詞，為其判斷之基礎。
按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。又所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第七百五十八條、第七百六十五條分別定有明文。準此，就不動產建物之買賣而言，因買賣並非處分行為，於未為所有權移轉登記前，已將買賣標的物（建物）交付者，買受人固因此取得使用、收益權，但除有特別約定外，究不能併認其亦有事實上之處分權，而可任意將之拆除，據以排除所有人本於「登記」所享有之處分權能。苟未經出賣之所有人同意，擅自拆除（事實上處分）該未為所有權移轉登記之建物，即難謂無侵害該建物所有人之所有權情事，自應負損害賠償責任。查上訴人為系爭建物之所有人，雖已將該建物出賣並交付訴外人劉敦榮占有，但迄未辦理所有權移轉登記；嗣該建物輾轉由被上訴人乙○○占有使用、賣予被上訴人丁○○，終經乙○○拆除、被上訴人丙○○代位辦理滅失登記等情，乃原審所認定之事實。果爾，系爭建物在被乙○○拆除前，既仍登記為上訴人所有，買受人劉敦榮僅取得占有使用之權能。則劉敦榮與被上訴人等三人，除與上訴人間有特別約定於辦理所有權移轉登記前，由其等先行取得系爭建物之事實上處分權外，是否得逕將之拆除？而排除上訴人本於「登記」所享有之處分權？上訴人據此主張：被上訴人均明知伊為系爭建物之所有人或誤信乙○○為建物之所有人，由無權占用之乙○○拆毀該建物，應負故意或過失之侵權行為損害賠償責任等語（原審卷一二六頁至一二八頁），依上說明，是否全無可取？苟被上訴人應負侵權行為之損害賠償責任，上訴人行使此項權利，能否謂係權利濫用、違反誠信原則？而有民法第一百四十八條規定之適用？均非無疑。原審未遑詳加調查審認，遽以前詞，為上訴人敗訴之判決，殊嫌速斷。次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。而可得預期之利益，視為所失利益。此觀民法第二百十六條第一項、第二項規定自明。上訴人於原審主張：伊為系爭建物所有人，有權參與捷運車站聯合開發，以取得開發價值分配等優惠利益，此等優惠利益顯超過徵收補償，而增加系爭建物之價值；丙○○等二人於向土地銀行投標買受系爭捷運車站土地前，大肆收購地上建物，並以讓售價金一千零二十萬元買受系爭建物，令乙○○予以拆除，即為配合捷運聯合開發案，以取得優惠利益，故系爭建物之一千零二十萬元價值，為伊可獲得之預期利益即消極損害等語，並提出捷運聯合開發案作業說明、台北市台北都會區大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法、台北市政府開會通知書、轉讓契約書、切結書為證（一審卷二一五、二一六頁，原審卷三九頁、九八至一○四頁、一三四至一三七頁）。如屬可採，能否謂為上訴人已因領取捷運聯合開發案所給付系爭建物本體之一百五十五萬餘元補償金，即放棄系爭建物所衍生之其他權利（利益）？而不得再請求其所失利益之損害賠償？非無再事斟酌之餘地。原審置上訴人之前述攻擊方法於不顧，未說明何以不採之理由，所為不利於上訴人之認定，亦有判決不備理由之違法。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。（出處：月旦法學教室第88期／實務見解選輯P.99）
最高法院九十八年度台上字第一八三八號
判決日期：二○○九年十月一日
爭點提出
建築物不動產買賣契約訂立後，出賣人先行交付建築物，然因買受人遲遲未付清買賣價金，因此未完成移轉登記，此狀況持續約四十年，買受人亦已死亡，該建築物由其繼承人繼續使用，嗣後又再轉讓第三人使用，現第三人將該屋拆除，登記所有人得否請求損害賠償？
觀察重點
當事人間不動產買賣契約成立後，出賣人交付標的物，但未完成不動產移轉登轉，此類情形在實務上不斷發生，然傳統爭點多在於買受人是否為有權占有，今本案最高法院對是否可為事實上處分表示意見，值得讀者重視，以下簡要分析。
一、不動產買賣契約訂立後，出賣人僅交付標的物，未移轉登記，買受人仍為有權占有
民法第七五八條第一項規定不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。從而，若出賣人僅交付標的物，而未為移轉登記，標的物所有權人仍係出賣人。然出賣人此時不得本於所有權人地位，向買受人主張民法第七六七條，請求所有物返還，蓋買受人並非無權占用標的物，其占有權源為其間之買賣契約。
二、買受人得否為事實上處分
依民法第三七三條，買受人受領標的物後，危險負擔已移轉，其得對標的物使用、收益。然本條僅謂買受人就標的物得使用、收益，其得否為事實上之處分？例如將標的物拆除，容有爭議。本案最高法院九十八年度台上字第一八三八號認為，買受人在未完成移轉所有權登記前，僅得就標的物享有使用、收益權利，不得為事實上之處分，即不得將該標的物拆除；若其拆除標的物，登記所有人即可本於其所有權被侵害，向買受人請求損害賠償。
三、本案判決
按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。又所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第七百五十八條、第七百六十五條分別定有明文。準此，就不動產建物之買賣而言，因買賣並非處分行為，於未為所有權移轉登記前，已將買賣標的物（建物）交付者，買受人固因此取得使用、收益權，但除有特別約定外，究不能併認其亦有事實上之處分權，而可任意將之拆除，據以排除所有人本於「登記」所享有之處分權能。苟未經出賣之所有人同意，擅自拆除（事實上處分）該未為所有權移轉登記之建物，即難謂無侵害該建物所有人之所有權情事，自應負損害賠償責任。
判決理由
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張系爭建物於五十五年間合法登記為其所有，原賣予訴外人劉敦榮（劉真銅）並交付占有，迄未辦理移轉所有權登記。現輾轉由被上訴人乙○○占有使用，經乙○○於九十四年七月間以一千零二十萬元，讓售予被上訴人丁○○，再由被上訴人丙○○於同年八月間標得系爭土地後，乙○○即依約於同年十二月間拆除系爭建物，並由丙○○代位辦妥該建物滅失登記等事實，有兩造不爭執之建物及土地登記謄本、杜賣證書、土地銀行公告、轉讓契約書、搬拆遷切結書（下稱切結書）及土地登記申請書為證，堪信為真實。依杜賣證書所載：「將該不動產（系爭建物）於現場指明界址移交台端永為所有……嗣後使用收益乃屬台端之自由」等內容，可知上訴人已將系爭建物賣予訴外人劉敦榮並交付其占有。雖未為移轉所有權登記，但劉敦榮仍有收益權，上訴人即喪失該建物之使用收益權而無權利受損害之情事。且依台北市政府捷運工程局（下稱北市捷運局）九十八年三月十一日函示，亦見上訴人明知系爭建物因登記為其所有，已向北市捷運局領取補償金，以填補其所受損害，而放棄其就系爭建物之權利，並同意配合拆除該建物。乙○○以系爭建物占有人之身分，拆除該建物，自無故意、過失可言。上訴人猶依民法第一百八十四條規定，請求被上訴人賠償損害，係屬權利濫用，有違誠信原則。再觀諸北市捷運局九十五年三月七日函請註銷系爭建物門牌等之資料，益見被上訴人依土地登記規則第三十一條規定及內政部就該條文所為之解釋，基於土地所有人之地位，申請逕為辦理系爭建物之消滅登記，並無侵權行為情事。從而，上訴人依侵權行為之法律關係，請求被上訴人連帶給付（賠償）一千零二十萬元之本息，即屬無理等詞，為其判斷之基礎。
按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。又所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第七百五十八條、第七百六十五條分別定有明文。準此，就不動產建物之買賣而言，因買賣並非處分行為，於未為所有權移轉登記前，已將買賣標的物（建物）交付者，買受人固因此取得使用、收益權，但除有特別約定外，究不能併認其亦有事實上之處分權，而可任意將之拆除，據以排除所有人本於「登記」所享有之處分權能。苟未經出賣之所有人同意，擅自拆除（事實上處分）該未為所有權移轉登記之建物，即難謂無侵害該建物所有人之所有權情事，自應負損害賠償責任。查上訴人為系爭建物之所有人，雖已將該建物出賣並交付訴外人劉敦榮占有，但迄未辦理所有權移轉登記；嗣該建物輾轉由被上訴人乙○○占有使用、賣予被上訴人丁○○，終經乙○○拆除、被上訴人丙○○代位辦理滅失登記等情，乃原審所認定之事實。果爾，系爭建物在被乙○○拆除前，既仍登記為上訴人所有，買受人劉敦榮僅取得占有使用之權能。則劉敦榮與被上訴人等三人，除與上訴人間有特別約定於辦理所有權移轉登記前，由其等先行取得系爭建物之事實上處分權外，是否得逕將之拆除？而排除上訴人本於「登記」所享有之處分權？上訴人據此主張：被上訴人均明知伊為系爭建物之所有人或誤信乙○○為建物之所有人，由無權占用之乙○○拆毀該建物，應負故意或過失之侵權行為損害賠償責任等語（原審卷一二六頁至一二八頁），依上說明，是否全無可取？苟被上訴人應負侵權行為之損害賠償責任，上訴人行使此項權利，能否謂係權利濫用、違反誠信原則？而有民法第一百四十八條規定之適用？均非無疑。原審未遑詳加調查審認，遽以前詞，為上訴人敗訴之判決，殊嫌速斷。次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。而可得預期之利益，視為所失利益。此觀民法第二百十六條第一項、第二項規定自明。上訴人於原審主張：伊為系爭建物所有人，有權參與捷運車站聯合開發，以取得開發價值分配等優惠利益，此等優惠利益顯超過徵收補償，而增加系爭建物之價值；丙○○等二人於向土地銀行投標買受系爭捷運車站土地前，大肆收購地上建物，並以讓售價金一千零二十萬元買受系爭建物，令乙○○予以拆除，即為配合捷運聯合開發案，以取得優惠利益，故系爭建物之一千零二十萬元價值，為伊可獲得之預期利益即消極損害等語，並提出捷運聯合開發案作業說明、台北市台北都會區大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法、台北市政府開會通知書、轉讓契約書、切結書為證（一審卷二一五、二一六頁，原審卷三九頁、九八至一○四頁、一三四至一三七頁）。如屬可採，能否謂為上訴人已因領取捷運聯合開發案所給付系爭建物本體之一百五十五萬餘元補償金，即放棄系爭建物所衍生之其他權利（利益）？而不得再請求其所失利益之損害賠償？非無再事斟酌之餘地。原審置上訴人之前述攻擊方法於不顧，未說明何以不採之理由，所為不利於上訴人之認定，亦有判決不備理由之違法。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。（出處：月旦法學教室第88期／實務見解選輯P.99）